Aki készházat építtet, előbb-utóbb ugyanarra a kérdésre jut: kulcsrakészen kéri a házat, vagy csak a szerkezetet építteti meg, és a többit maga fejezi be? A válasz a pénztárcán, a szabadidőn és a szakmai tapasztalaton múlik. A teljes ütemtervet a Mennyi idő alatt épül fel egy készház? cikkünkben mutattuk be; itt a három készültségi szintet vetjük össze: mit kap a megrendelő a szerkezetkész, a kívülkész és a kulcsrakész átadásnál, mennyibe kerülnek, és kinek melyik éri meg.
Mi mindhárom szinten vállalunk építést. Egy fix áron épülő készház szerződése mindig pontosan rögzíti, hol ér véget a munkánk, és mi marad a megrendelőre.
Mit jelent a szerkezetkész, a kívülkész és a kulcsrakész állapot?
A három fogalom azt írja le, meddig jut el a kivitelező az átadás napjáig.
- Szerkezetkész: áll az alap, a teherhordó vázszerkezet és a tető – az épület formája és statikája kész, a belső és a külső befejezés hiányzik.
- Kívülkész: a ház kívülről is elkészül, így zárt és időjárás ellen védett; a belső munkák maradnak a megrendelőre.
- Kulcsrakész: minden munka elkészül a burkolásig és a festésig, a megrendelő a műszaki átadás-átvétel után beköltözhet.
A pontos tartalmat mindig a szerződés és a műszaki leírás határozza meg – két kivitelező „szerkezetkész” ajánlata között nagy lehet a különbség, ezért tételesen érdemes összevetni őket.
Mi készül el a szerkezetkész állapotig?
Könnyűszerkezetes háznál a szerkezetkész állapot korán eljön. A mi ütemtervünkben az első hónapban elkészül a 90 cm mély vasbeton sávalap és a közművek előkészítése, a második hónapban pedig felállítjuk a KVH/BSH mérnökfa vázszerkezetet és a tetőt – ekkor lesz az épület szerkezetkész. A váz egyedi statikai terv alapján, ÉME/ETA minősítésű rendszerben készül, ugyanúgy, mint a kulcsrakész házaink esetében.
A teljes, 4–6 hónapos folyamat nagyobbik része tehát a szerkezetkész állapot után következik: a hőszigetelés, a nyílászárók, a gépészet és a belső befejezés. Ezt érdemes szem előtt tartani, amikor valaki a saját kivitelezésen gondolkodik.
Kívülkész ház: a köztes megoldás
A kívülkész ház azoknak jó választás, akik a belső munkákat saját ütemben, saját szakemberrel szeretnék elvégezni, de a homlokzatot és a tetőt szakszerűen, egy kivitelezőtől akarják megkapni. Az épület ilyenkor zárt, így a belső munkák télen is folyhatnak, és nem kell attól tartani, hogy a csapadék kárt tesz a nyitott szerkezetben.
Mi marad a megrendelőre szerkezetkész átadás után?
Szerkezetkész átadásnál a munka nagyobbik része a megrendelőé, és ezeket a lépéseket egymásra épülő sorrendben kell elvégezni:
- hőszigetelés és párazárás a falakban és a födémben,
- nyílászárók beépítése,
- víz-, villany- és fűtésszerelés,
- gipszkartonozás, glettelés, festés,
- hideg- és melegburkolatok, belső ajtók, szaniterek,
- a homlokzat befejezése.
A könnyűszerkezetes falban a rétegrend sorrendje kritikus: ha a párazáró réteg hibásan kerül be, a falban lecsapódó pára évek múlva is gondot okozhat. Aki maga fejezi be a házat, olyan szakembert válasszon, aki ismeri a favázas rendszereket.
Mennyibe kerül a szerkezetkész ház?
A szerkezetkész ár nálunk általában a teljes kulcsrakész építési költség 50–60%-a. Elsőre ez nagy megtakarításnak tűnik, de a maradék munkát is ki kell fizetni – anyagban, szakemberben és időben. A különbség akkor valódi megtakarítás, ha a megrendelő a befejező munkák egy részét maga végzi, vagy saját, kedvező áron dolgozó szakemberei vannak.
A kivitelezésre fix áras szerződést kötünk: a szerződésben rögzített összegnél többet nem kell fizetni, a piaci ármozgásoktól függetlenül. Saját befejezésnél ez a biztonság csak az általunk elvégzett részre érvényes, a többi munka ára a megrendelő kockázata. A kulcsrakész könnyűszerkezetes ház árait tételesen, a tartalommal együtt külön oldalon mutatjuk be.
Idő, garancia, kockázat: mire figyeljen, aki maga fejezi be?
- Időzítés: a nyitott szerkezetet minél hamarabb le kell zárni, hogy az időjárás ne ártson neki.
- Garancia és felelősség: a jótállás arra a munkára vonatkozik, amelyet a kivitelező elvégzett. Ha több vállalkozó dolgozik a házon, egy hibánál nehezebb megállapítani, kinek a dolga a javítás.
- Szervezés: kulcsrakésznél mi ütemezzük a szakágakat; saját befejezésnél ez a megrendelő feladata, és egy csúszó szakember az egész sort megállíthatja.
- Finanszírozás: ha az építkezést hitel vagy támogatás finanszírozza, a folyósítás feltételeit érdemes előre egyeztetni a bankkal, mert azok a készültséghez igazodhatnak. A mi fizetési ütemezésünkben is van szerkezetkész mérföldkő: a második részlet a szerkezetkész állapot elérésekor esedékes.
A kulcsrakész átadás teendőit a beköltözésig tartó ügyintézés lépéseiről szóló cikkünkben írtuk le.
Kinek melyik éri meg?
| Szempont | Szerkezetkész | Kívülkész | Kulcsrakész |
|---|---|---|---|
| Ár a kulcsrakész arányában | általában 50–60% | a kettő között | 100%, fix ár |
| A megrendelő feladata | szinte minden befejező munka | a belső munkák | csak a döntések |
| Szükséges idő és szaktudás | sok | közepes | kevés |
| Egy felelős az egész házért | nem | részben | igen |
| Kinek ajánljuk | szakmabeli vagy saját brigáddal rendelkező építtetőnek | aki a belsőt saját ízlése és ütemezése szerint alakítaná | aki határidőre, egy kézből szeretne beköltözni |
Gyakori kérdések
Mennyivel olcsóbb a szerkezetkész ház?
A szerkezetkész ár nálunk általában a kulcsrakész ár 50–60%-a, de a befejező munkákat ezen felül ki kell fizetni.
Mikor éri el a ház a szerkezetkész állapotot?
Az ütemtervünk szerint a második hónapban, amikor felállt a favázas szerkezet és a tető.
Szerkezetkész háznál is fix az ár?
Az általunk vállalt munkára igen; a megrendelő által szervezett befejező munkák költsége rajtunk kívül áll.
Melyik a legbiztonságosabb választás?
A kulcsrakész: egy szerződés, egy fix ár és egy felelős az egész házért, a végén közös műszaki átadás-átvétellel.
